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2015最新新手购房贷款方式全攻略
2015年8月03日      查看次数:

      随着房地产市场的火爆,一轮又一轮的购房高潮此起彼伏,众多普通购房者通过银行贷款的帮助实现了房屋新购和置换新潮,在众多的贷款方式面前有时您会感觉难以选择,这里给大家逐一道来每种方式的利弊供您参考,希望对您小有帮助。

      1)一次还本付息现各银行规定,贷款期限在一年以内(含一年),那么还款方式为到期一次还本付息,即期初的贷款本金加上整个贷款期内的利息综合。计算公式如下:到期一次还本付息额=贷款本金×[1+年利率(%)](贷款期为一年)到期一次还本付息额=贷款本金×[1+月利率(‰)×贷款期(月)](贷款期不到一年)其中:月利率=年利率÷12如以住房公积金贷款1万元,贷款期为7个月,则到期一次还本付息额为:10000元×[1+(4.14%÷12月)×7月]=10241.5元

      2)等额本金还款

      等额本金还款法是一种计算非常简便,实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求,一般采用按季还款的方式(如中国银行)。其计算公式如下:每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+(本金-已归还本金累计额)×季利率,如以贷款20万元,贷款期为10年,为例:每季等额归还本金:200000÷(10×4)=5000元第一个季度利息:200000×(5.58%÷4)=2790元则第一个季度还款额为5000+2790=7790元;第二个季度利息:(200000-5000×1)×(5.58%÷4)=2720元则第二个季度还款额为5000+2720=7720元第40个季度利息:(200000-5000×39)×(5.58%÷4)=69.75元。则第40个季度(最后一期)的还款额为5000+69.75=5069.75元。

      由此可见,随着本金的不断归还,后期未归还的本金的利息也就越来越少,每个季度的还款额也就逐渐减少。这种方式较适合于已经有一定的积蓄,但预期收入可能逐渐减少的借款人,如中老年职工家庭,其现有一定的积蓄,但今后随着退休临近收入将递减。

      该方式1999年1月推出,正被各银行逐渐采用。

      3)等额本息还款个人购房抵押贷款期限一般都在一年以上,则还款的方式之一是等额本息还款法,即从使用贷款的第二个月起,每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下:每月等额还本付息额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款期数]÷[(1+月利率)^还款期数-1]其中:还款期数=贷款年限×12如以商业性贷款20万元,贷款期为15年,则每月等额还本付息额为:月利率为5.58%÷12=4.65‰,还款期数为15×12=180200000×4.65‰×(1+4.65‰)^180÷[(1+4.65‰)^180-1]=1642.66元即借款人每月向银行还款1642.66元,15年后,20万元的借款本息就全部还清。

      4)固定利率

      名词解释:指消费者在签订购房贷款合同时,即选择固定利率贷款,也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动,上调抑或是下降,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随市而变。

      优点:利率不随物价或其他因素的变化而调整。

      缺点:一旦利率水平走低,在房贷利率固定情况下,也可能存在购房者为房贷多交钱的情况。

      5)结构性固定利率

      6)名词解释:在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的贷款,可以在贷款前2年固定执行一个利率,后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款,可以在前5年执行一个利率,后5年执行另外一个利率。

      优点:使用结构性固定利率产品,还能相对减少贷款的利息支出,给客户带来实惠。

      缺点:提前还款将收取较高额度的违约金。

      适用人群:规避投资风险的投资型购房者。

      6)浮动利率

      名词解释:指贷款人在贷款期内,按照央行不同时期指定利率标准进行还贷,不同时期不同利率贷款者的还贷金额不同。

      优点:利率随政策调整,避免固定利率可能造成的持续高于浮动利率风险。

      缺点:利率不可预测,贷款者不可预知年限内的还款金额。

      适用人群:适合5-10年期短期贷款者,或贷款者确定利率短期内不会有太大上调。

      7)双周供

      名词解释:指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。

      优点:在选定了贷款期限的情况下,采用双周供还款与按月还款法相比,好处很明显:大大减少利息负担、有效缩短还款期限。

      缺点:对于月收入不宽裕的贷款人来说,会增加一些压力。目前仅有深圳发展银行可以办理。

      适用人群:每月收入分多次入账,还款能力充足或欲缩短还款期限的贷款人。

      8)接力贷

      名词解释:指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与该子女作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品。

      优点:可以将借款人年龄加贷款年限适当延长,不受规定上限的限制。

      缺点:父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷,或继承人之间因遗产处理问题发生      纠纷。目前仅有农业银行可办理。

      适用人群:年龄四十岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。

      9)倒按揭

      名词解释:倒按揭又叫住房反向抵押。人们在年轻时为买房按揭多年,到老了再把房产抵押,按月领钱用于养老,辞世后住房由金融或保险机构收回还贷,由于这种方式与传统的按揭贷款相反,故被称为“倒按揭”。其最早起源于荷兰,发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说,它提供了一种养老的方式。

      优点:“倒按揭”是一个比较好的解决养老问题的办法。

      缺点:操作风险大,且实施时间越长、风险越大。

      适用人群:有住房的老年人。

      10)宽限期还款

      宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是:根据与开发商签订的"预售协议"银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息,入住后再开始归还本金,还款方式与等额本金还款法相同。

      这种还款方式现阶段只有中国银行采用。现以中行实际操作举例如下:

      假定某人于今年1月购买了2001年6月入住的期房,向中国银行申请10年10万元贷款。

      按季度还款:入住前每季度还款额=贷款本金×季利率=100,000×(5.58%÷4)=1395元入住后每季度还款额与等额本金还款法相同,即:每季度还款额=(贷款本金÷贷款期季数)+(本金-已归还本金累计额)×季利率=(100,000÷40)+(100,000-已归还本金累计额)×(5.58%÷4)第一季度还款额=2,500+(100,000-0)×(5.58%÷4)=3895元第十季度还款额=2,500+(100,000-2,500×9)×(5.58%÷4)=3581元。

      以此类推。。。

      这种还款方式的优点是减轻了支付首期款后的还款压力,同时具备等额本金还款法的特色。

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