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中国楼市下半场:炒房客何去何从!
2018年7月26日      查看次数:

1

金融

 

每年两会,中国楼市都格外寂静。

 

所有人都在观望,等待上面的最高指示。尤其是刚需族,更想让两会对高房价有一个合理解释。

 

但每次都是失望的,没有什么创新,2018年的预期只是对2017年基调的总结和概述,最有用的可能就是被加速推进但模棱两可的房地产税。

 

但房地产税即使再加速,要落地预计也是3年以后的事情。我之前在《金融风暴卷土重来》里讲过,88年,98年,08年都出现了金融危机,10年一期的金融周期或将大洗牌,这个未必不可发生。

 

再加上特朗普搞加息什么的幺蛾子,当下的经济局势不得不让中国停下脚步,严防金融风险、去杠杆。而这,才是今年两会上下贯穿的主旋律。

 

房地产税这东西的复杂性我之前也讲过,虽说不是为了腰斩房价而生,但影响的是购房者的情绪和预期。任何政策的推出都需要市场用时间去消化,所以房地产税刚出来的时候,短期内市场会直接进入寒冬。

 

而房价又是中国经济的命根子,就算是经济形势非常好的时候,推房地产税也是胆战心惊,何况在经济这么敏感的2018年。

 

所以,等全国经济经济稳定健康,去杠杆去的差不多了,这时候重点产业领域加杠杆大力发展,房地产用房地产税去杠杆解除经济绑架,两者相互对冲才是明智之举。

 

2

利率

 

如果防范金融风险,加大去杠杆力度成为中国经济的主旋律。银行这个叛逆的亲儿子肯定首当其冲被严加看管。

 

前不久就传出银监会调降银行拨备率的消息,这对经济面不好的银行无疑是致命的,如果实现资管新规,将表外的非标转表内,银行营收能力将瞬间下降一大半,缺钱便成为了银行的主旋律

 

额度没了,只能调高利率来平衡营收。上调利率就显得很正常,而且旋律不停,利率不止。

 

(2017—2018年各城市房贷利率图)

 

这样造成的结果就是加速了房地产的封盘周期。对于高杠杆开发商,未来的利息成本提升了,开发商雪上加霜,有些已经迫不得已从海外寻求融资。

 

而对于购房者来说,购房支出会明显增加,部分人望而却步,房子也将越来越难卖,现在市场的观望情绪就已经体现出了这种情势。

 

历史上每次房价暴涨,都是银行接二连三放水利率后,洪流冲破阀门的集中爆发,每次房价暴跌都是利率不断上调升高阀门逼死交易市场的杰作。

 

所以对于楼市来讲,利率一向是最重要调节工具,没有之一。如果首付提了20%,你还可以接受,因为是提前交钱了,成本没变,但是利率抬高了,那是实打实的给银行额外多交了很多钱,这个大家用脚趾头都能算明白。

 

(来源:格隆汇)

 

但趋势归趋势,我们还要看当下。根据融360的月度报告数据,自2017年至今,全国首套房的贷款平均利率已经升至5.46%,相当于基准利率1.114倍,同比去年2月首套房贷款平均利率4.47%,上升22.15%。

 

这个利率水平高吗?其实不高。中央行副行长潘功胜在两会上表述“目前房贷利率略升但仍处于较低水平”。这个观点我在《房贷利率上浮买不买房》里也讲过。

 

房贷利率具有阶梯性,如果真的很高,整个全国市场都将会被冰封,而不是现在周期下的大分化。

 

3

分化

 

从16年开始,中国房地产市场就不能用“全国”去概括了,而是分化为一线,二线和三四线。到后来,二线又被分为热二线或者新一线,三四线被分为城市群和非城市群城市。所以两会这次只能用“差别化”来满足大家对于楼市房价调控的概念。

 

那么分化下的楼市又是怎样的呢?

 

(2月部分城市房价一览,其他城市可在房产研习社获取)

 

从图中可以看出。目前一线和热二线城市大部分已进入横盘期,符合调控周期的大基调。有些二线城市因之前没跟得上大趋势,房价处于低位的还在补涨,而三四线城市则还是跟着棚改还处于房价上升阶段。

 

一线城市最具代表性的是北京和深圳。北京是中国房价之最,但由于本身是政治中心的原因,对政策的敏感性是最强的,所以在17年一轮又一轮调控下,身先士卒,率先走进横盘。走入横盘后,最惨烈的莫过于环京楼市,其实环京市场也不能被称作是楼市,而是炒市。

 

前几天,环京霸州孔雀城8500元/平米的开盘价刷爆了朋友圈。霸州在17年最火爆的时候,价格飙到了18000元。短短一年价格就被腰斩,而且很可能会带动环京楼市的第二波崩溃。

 

那么就有人说,当初霸州被炒到1.8万,燕郊4万,完全不值这个价,活该被腰斩。错,子木告诉你,它们完全值这个价,只是错配了时机。这就好比年轻人在谈恋爱,女的对男的说,在我最美好的时期,你却无法给予我想要的一切,随后甩袖离去。

 

例如燕郊,它的价值在于通州,通州副中心建设起来,房价第一利好即燕郊。而17年的通州还处于萌芽期,大家过早地传递利好信息,提前透支了房价红利。

 

炒市下房价被腰斩,完全是由于高杠杆投机客和充满贪欲但没经济实力的刚需族被严政压断经济链,从而被迫抛售楼盘造成的。例如下面这位。

 

 

再谈深圳。深圳在一线城市中是最有潜力的,没有之一。无论是城市活力,还是产业结构、财政收入都是最健康的,所以即使在政策严压,利率上浮的情况下,也会随着人们的预期稳步上涨,未来可期。

 

理论上讲,优质产业结构很容易产生虹吸效应。那么广州相对深圳的位置,就好比天津对北京。资源和高端人才会逐步倾斜,以至于两者的房价差距越来越大。当然这里还涉及到土地供应、城区面积等因素,篇幅有限,暂且不谈。

 

那么深圳房价能涨过北京吗?是不可能的,这个都不用对比资源占有率和城市定位,很直接,一个是精英中心,一个是权贵中心,道理你懂的。

 

对于一线城市,二线城市的房地产市场就显得更加错综复杂。目前来讲,有些城市已经涨过头了,例如合肥、厦门、福州等城市,它们会跟着一线城市进入横盘大周期。而有一些城市尽管非常火,但房价的绝对值并不是很高,比如武汉、长沙,甚至是杭州,这些城市的房价明跌暗涨的可能性很大。

 

还有一部分城市待涨是因为没有达到预期价位。这里让我想到前几天一位大连粉丝在房产研习社的留言,她说:“如果按照人口、产业学来讲,大连产业落后,人口还在不断外流,为什么房价还在不断上涨?”

 

这种情况的城市不止是大连,还有西安、贵阳、昆明等城市。这类城市是属于价格被低估的城市,例如贵阳,身为贵州省省会,几年来产业承接了不少,但价格在百城排名59,刚刚达到8200,而西安作为中西部最好的城市,房价才刚刚过万。这部分城市在未来调整幅度不会太大,一些城市的房价仍具有上涨空间。

 

最后是三四线城市

 

4

棚改

 

两会中还有一段针对三四线城市的报告非常重要,就是关于棚改的指示。

 

“总结2017年,因城施策分类指导,三四线城市商品住宅去库存取得明显成效,热点城市房价涨势得到控制,为了解决群众住房问题,决定启动新的三年棚改攻坚计划,三年开工1500万套”

 

三四线去库存效果明显,但却控制住了热点城市(一二线)房价,这个逻辑好像并不通,那么三四线的房价呢?谁来控制?

 

言外之意就是,有些三四线城市的房价还不够高,地产红利还没完全被透支完,达到满意的水平。1500万套如果还按之前的货币补贴安置政策来施行,棚改多的城市房价势必会上升,三四线城市最容易产生从众效应,未来即将迎来新一波韭菜大丰收。

 

但是身处三四线城市的人,你会发现即使城市库存很大,要啥没啥,但是房价依然位居高位,就是不跌。

 

这个问题其实很简单,就是信息严重不对称。

 

之前我做研究,曾对100名三四线购房者做过调查。“你对当地楼市的了解来自于什么渠道?例如房价涨跌?”

 

结果,90%都是来自于朋友或中介口中。

 

中介不用多说,没有一个中介不说房价不涨的,“买涨不买跌”这个道理谁都懂。那么来自朋友的信息准确吗?我想大半都是三人成虎。

 

其实,很多三四线城市的房产成交数据是不对外公示的,即使公示你也很难查的到,更别说人口出入量、棚改指标、产业纳税指数这些。再者三四线城市二手房市场交易不活跃,大都囤货居奇。

 

所以大家一股脑只关注新房价格,认为大家价格都在涨,殊不知买了也是有价无市。三四线房价就是这么起来的,而且还不轻易退烧。

 

这时候可能有人会说,大家信息都不对称,都不知道真实市场情况,那就都活在虚拟世界好了,照样有人接盘。

 

只能告诉你是,那是因为调控政策还没有压到三四线城市或者集中改善需求还没有迸发,两者存一,三四线的楼市泡沫即吹弹可破。

 

关于两会对楼市的指示,子木分析的就这么多。最后按照惯例,还有几点想说的:

 

在过去,劝人别买房,是要上史书的。而在当下,劝人去炒房,也是要上史书的。经济去化主旋律下,中国房地产市场势必会进入漫漫横盘季。但横盘市场趋于理性,这时候也是刚需购房的好时机。有长期投资需求的一定要在深圳、杭州、成都、武汉这样综合素质强的城市做选择,前提是有房票。

 

②周期下如果看到暴涨的楼市,一定要谨慎,三思后行,这种画面是没有理由的。而且不管什么时候,不要盲目跟风,跟着投机客玩炒房,没有把握到足够的信息,你很可能成为最后一棒接盘侠。高位站岗,断臂求生可不是闹着玩的。

 

③不要相信某些号称自己是神仙的房产专家。在上一轮房价大涨周期下,所有城市的房价都会上涨,碰巧被说中了,就盲目崇拜是可笑的。任何论调背后都需要大量的数据作为支撑,如果遇到说某个城市2018年会暴涨30%的人专家,我不介意你一板砖拍死他。

 

④关于房价数据走势我会在【房产研习社】定期更新,里面还有最新的任志强言论。3月,是历史性的时期,第一次文章被关小黑屋,从昨天开始,子木满眼红色,有些话只能在房产研习社里对大家说。

 

(文章转载自公众号:子木聊房(ID:zimuliaofang),版权归原作者 子木 所有,(声明:本文观点与立场均与本公众号无关。)

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