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房地产政策评价以及行业展望
2018年7月25日      查看次数:

在房地产调控不断升级,融资全面收紧,整个行业面临“紧信用、紧政策、严监管”的背景下,今年上半年,房地产投资走强、销售平稳增长,去库存任务基本完成。上半年数据耀眼。行至年中,市场对房地产销售、投资能否持续,开始出现分歧。

下半年行业展望

一是住房领域“消费升级”支撑销售。一是购房观念升级。1998年房改之后,老百姓的购房消费理念初步确立,经历了从买公房到买商品房的观念转换之后,随着生活水平提高,对购房住房的品质有了更高的追求。面积上,城镇居民人均住宅建筑面积从2000年的20.3平方米,上升至2016年的36.6平方米,购房需求也从无名楼盘向知名楼盘集中。凭借品牌溢价、精装修、优质物业等优势,同时期、同区域、同地段的楼盘,品牌开发商项目更受欢迎。购房理念升级带动换房需求。

二是消费区域升级。在城市内部,随着城市新区的崛起,更好的基础设施、更好的生活环境,带来从老城区到新城区的购房需求。在城市之间,人口从都市圈外围到中心城市、从中小城市到省会城市、从县城到中小城市、从农村到县城迁移已成趋势;同时二三线城市密集出台人才引进优惠政策,也带来城市间流动需求。

三是棚改货币化安置提升了三四线城市购买力。2015年以来,棚改货币化安置提速,2015、2016、2017年棚改开工601、606、609万套,货币化安置比例逐年上升,对全国住宅销售的拉动为13.4%、18.1%、21.4%。其中作为棚改主战场的三四线城市销售大幅提振,2017年年底三四线城市住宅成交面积占全国成交面积的67%。

消费升级对房地产销售的影响是持续的。然而,随着去库存的结束,棚改货币化势必逐渐退出,目前销售增速正处于回落通道。

(二)棚改实物安置、新建租赁房支撑投资。2018年下半年,促使投资边际向下因素包括销售回落、资金约束和棚改开工减少;边际向上因素包括补库存、行业并购和新建租赁住房。边际向上是新周期增量因素,将占主导。地区结构法测算,一、二和三四线城市房地产投资占比10.8%、43.5%和45.7%,预计2018年分别同增16%、12.8%和1.4%;成本结构法测算,土地购置费占比20.4%、施工面积×单位建安成本占比79.6%,预计2018年分别同增7%、7.6%。

发展租赁住房,2017年仅对率先推出大量租赁用地的上海有影响,2018年14城试点后,边际影响大幅提升。我们测算,2017至2018年,降低销售面积增速0.3个点和2.2个点;提高新开工面积增速0.1个点和1.1个点;提高投资增速0.3个点和1.7个点。综合来看,预计2018年全年房地产投资增速和去年持平。

关于本轮调控政策的反思

(一)重行政调控轻经济手段。本轮调控在短期行政手段上不断创新,调控升级为“限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住”,但热点城市供需不平衡的长期矛盾依然存在。未来政策应从行政手段向经济手段过渡,真正实现供需平衡和需求平稳释放,促进房地产平稳健康发展。

(二)重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制。“调首付比例”“调贷款利率”“限购”“限售”“调交易契税”等只是抑制需求延后释放,并未解决热点城市供需失衡的根本矛盾。而供给端的政策,如调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构、完善租赁市场等才是平衡供需的长期之策。

(三)应宣告去库存任务基本完成。自2015年中央定调“去库存”至今已有三年之久,商品房库存已降至2014年水平,三四五六线城市房价甚至出现大面积大幅上涨,各指标均显示“去库存”任务基本完成,“去库存”政策应退出。若仍处于“去库存”思路下,将加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨风险。

(四)住房制度价值取向有待明确。解决居民住房问题,必须“高收入靠市场,中等收入靠支持,低收入靠保障”。本轮调控中,少数地区过度棚改、过度货币化导致棚改户家庭财富大幅增加,失去保障房要义;中等收入家庭受信贷政策持续变动影响,无论是刚需还是改善型需求,都未能获取持续有效支持。

坚定不移推进住房制度改革

(一)转变住房供应结构,丰富供应主体。未来供应主体将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等;供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。目前各地正在试点的租赁房、共有产权房、集体用地建设租赁房等就是对住房供应结构的积极探索,未来应继续推进,但政策出台需因地制宜,人口净流出城市应警惕盲目跟风。

(二)改革“人地挂钩”,优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”主要是农业转移人口与建设用地供应量挂钩,并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾,未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩,增加大城市建设用地。同时优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。此外,应积极严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则,优化当前土地供应模式。

(三)推进房地产税改革,抑制投机型需求。目前房地产税呈现“重增量轻存量、重建设交易轻保有”特点,未来应减少交易环节税费、增加保有环节税费,促进开发建设、交易、保有环节税赋平衡,避免重复征税。同时建议开征空置房房产税,引导购房预期,避免住房成为炒作工具。

(四)保持金融政策稳定。居民贷款方面应实行长期稳定的住房信贷金融政策,稳定购房者预期,支持刚需和改善型购房需求;房企层面,应支持房企合理融资需求,促进金融与房地产良性循环。 (作者单位:恒大研究院)

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