核心提示：记者对广州范围内107个主流楼盘的物业服务费数据调查发现，有25个楼盘物业服务费已经超过新出炉的政府指导价最高2.8元/平方米·月的限价标准，约为调查总量的四分之一，其中甚至有6.8元/平方米·月的“天价”，接近指导价上限的2.5倍。
南都记者对广州107个主流在售楼盘物业服务费调查发现，最高物业费为6.8元/平方米·月，接近指导价上限的2.5倍
南方都市报7月30日讯 新出台的《广州市物业服务收费参考标准》，让物业费政府指导价的最高限价从1.96元/平方米·月蹿升至2.8元/平方米，劲增四成。面对突如其来的变化，众位业主的第一反应，自然是“我家物业费会不会涨？”
而黄金楼市通过电访和现场踩点的形式搜集到广州范围内107个主流楼盘的物业服务费数据发现，有25个楼盘物业服务费已经超过新出炉的政府指导价最高2.8元/平方米·月的限价标准，约为调查总量的四分之一，其中甚至有6.8元/平方米·月的“天价”，接近指导价上限的2.5倍。
公寓和别墅物业费最贵
调查结果显示，以公寓身份亮相，但居住功能与住宅基本一致的小面积单位物业服务费用标准最高，这类产品在物业服务费前五强中占据了三个席位，排名首位的君临国际公寓达到了6.8元/平方米·月，接近广州丙级写字楼物业的水平，另外两个公寓项目倾城五星皇冠和达镖国际中心（资料、团购、论坛、二手）分居第二、四位，物业服务费分别为5 .5元/平方米·月和4 .8元/平方米·月。
作为高端物业代表的别墅类社区，其物业费收取标准多数在3元/平方米·月以上，是除了公寓之外，超标政府指导价的“重灾区”。这类产品中收费最为昂贵的是帝景山庄，达到了5元/平方米·月。
珠江新城普遍超3元/平方米·月
如果依照单一区域来进行比较可以发现，广州物业服务收费价格档次范围与住宅楼价相似，呈现由中心城区向外围区域扩散的形态。天河无疑是目前广州物业服务费整体收取标准最高的地区。在此次调查的11个天河区楼盘当中，有7个楼盘物业服务费超过了政府规定的2.8元/平方米·月限价，超标比例高达64%.在这之中，珠江新城的5个受访楼盘物业费全部在3元/平方米·月以上，是广州楼市相关费用收取额度最高的房地产板块，其中博雅首府和星汇云锦分别达到了4 .6元/平方米·月和4 .5元/平方米·月，领跑板块。
越秀区是天河之外另一个物业服务费标准普遍较高的区域，此次进入统计的11个楼盘以近两年内上市的项目为主，只有东悦雅居、东山一品两个楼盘低于新的政府指导价最高限价，颐和雅轩（资料、团购、论坛、二手）、锦源国际公寓（资料、团购、论坛、二手）、名门越秀三个楼盘与政府指导价最高限价持平，剩下的6个楼盘全部超标，且物业服务费均在3 .5元/平方米·月甚至更高。
最低纪录：0.7元/平方米·月
近郊区域方面，除了上述别墅大盘之外，其余项目的洋房物业服务费基本上都在政府指导价规定的范围之内。而即便是别墅产品，定价也相当参差，例如番禺华南板块某别墅物业服务费达到了4.8元/平方米·月，但增城广园东的凤凰城别墅却只收取2元/平方米·月，单价差别接近3元。
花都广州物业服务费支出最“抵”的区域，此次调查的10个楼盘收费全部在2元/平方米·月以内，其中位于花山镇东华村的花城悦翠园（资料、团购、论坛、二手）物业服务费仅有0.7元/平方米·月，创造了广州房地产市场在售楼盘相关收费最低的纪录。
人物专访
李卓章：若物业费超标，业主可以提
1.96元/平方米·月那是10年前的价格，用10年前的标准来衡量现在的服务，首先就不合理。
超过了最高限价，业主可以提，但无论是降价还是提价都一定要过半数业主同意。光过半人数同意还不行，还要过半数面积。
以后开发商也可报一个超过这一标准的价格。不过一般来说，既然指导价出来了，政府部门是不会批你超过的。
《广州市物业服务收费参考标准》的出台，让广州市物业管理行业协会会长李卓章成了业内最忙碌的人，记者上周五上午10点半赶到体育西路丰源大厦6楼的市物管协会办公室时，排在前面静候采访的媒体同行已有三拨。虽然只给本报留出20分钟采访时间，李卓章却并不敷衍，将自己对于政府指导价调整的看法和盘托出。
不能用10年前的标准衡量现在的服务
南方都市报：记得以前政府物业服务费的指导价最高是1.96元/平方米·月，现在一下子提高到了2.8元/平方米，感觉有点突然。
李卓章：1.96元/平方米·月那是10年前的价格，用10年前的标准来衡量现在的服务，首先就不合理，因为这些年所有与物业服务有关的成本投入都上去了，而且一些小区也从新房进入了维护周期，同时劳动法之后的人工成本也上来了。
南都：但2.8元/平方米的最高限价比原来高了足足四成多，幅度是不是太大了些？
李卓章：从我们掌握的资料来看，广州市已经有108个楼盘项目报批的价格超过了2.8元/平方米·月，像我们旁边的锦城花园（资料、团购、论坛、二手），很久以前就已经是三块六到三块八的标准。
南都：为什么限价会定在2.8元/平方米·月，而不是2.5元/平方米·月或者凑个整数，到3元/平方米·月？
李卓章：这个数据是广州市物价局物价专门测算队在测算了很多小区以及大厦的管理成本后得出来的。出台前，他们有来过我们协会这里调查，也跟一些企业调查过，我们给过意见，但最后的价格还是由物价局确定。
南都：现在物业服务费给人感觉跟楼价一样，只升不降，印象不太好。
李卓章：我们做过统计，如果老旧小区、房改房小区一起算的话，大概有三分之一楼盘物管是亏损的。所以说这个压力很大，矛盾也很大。业主会说你们物业管理不到位，而物业管理公司就会觉得就这么点钱，从六毛到八毛再到9毛、一块六，感觉做不下去。
广州物业服务费比深圳低30%
南都：与北京、上海、深圳等一线城市相比，广州的物业服务费费用整体是高是低？
李卓章：我们广州市的物业服务收费呢，相对来说，是做得比较稳，比较可持续发展。从价格上来说，我们比上海、比北京、比深圳物业管理费低很多。同样物业硬件的小区，同样的管理软件，我们比其他一线城市低，比上海低20%，比深圳低30%.
南都：广州比深圳低这么多么？
李卓章：对，而且深圳作为特区还有物业立法权啊！他们的指导价是每平方米每月接近4块钱，而我们最高限价是2.8元/平方米·月，如果要超过这个标准的话，还要单个报批，再由广州市物价局和区物价局的调查队专门去测算直接成本、间接成本、税金及物业公司的合理利润。测算通过后，才能允许你超过2.8元/平方米·月。
南都：现在部分小区收费已经超过了最高限价，对于这些小区，是否要下调物业费用？
李卓章：业主可以提啊，但无论是降价还是提价都一定要过半数业主同意。光过半人数同意还不行，还要过半数面积。如果你住的房子很小，人数过半了，但面积不过半那也不行。
新标准主要约束一手楼物业费
南都：但是很多楼盘是还在销售的时候就已经公布了物业费标准，这时候买家都还没有变成业主，怎么行使自己的权利？
李卓章：这次出台的《广州市物业服务收费参考标准》当中的政府指导价，除了针对已入住小区物管外，还对前期物业服务收费有约束作用，建设单位与前期物业服务企业必须按照不超过指导价最高收费标准的原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并且要在商品房买卖合同或物业服务协议中做出约定。
南都：这次的政府指导价可以理解为专门为一手楼买家购房提供的物管收费参考么？
李卓章：我认为这个最高限价的出台就是为了规范前期物业管理，规范开发商卖楼。在成立业委员会之后，物价局是不管你这个的，由你们去制定，具体价格少数服从多数。
南都：那这么说以后不会再有物业服务费超过2.8元/平方米·月的一手楼卖了？
李卓章：也不能这样说，开发商也可以报一个超过这一标准的价格，你提出来我物价局派物价调查队去调查，看是否真要收这么贵。不过一般来说，既然指导价出来了，政府部门是不会批你超过的。
热点
物业服务费花在哪里？
理想状态
三分之一用于公建维护
广州市物业服务收费参考标准此次规定的政府指导价最高限价2.8元/平方米·月，由哪些部分组成？广州市物业管理行业协会会长李卓章介绍，其中共有综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护五个方面内容。
如果依照政府指导价最高限价标准，物业共用部位和共用设施设备维护支出额度最高，达到了0.9元/平方米·月，接近最高限价的三分之一，其收费构成包括三项，分别是共用部位、共用设施设备保养维修人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；共用部位、共用设施设备保养、维修和配件费用；共用部位、共用设施设备维修产生的水电费用，以及部分设施设备运行但不可分摊的水电费用。
占比排在第二位的是综合管理服务费用，达到0.8元/平方米·月，其中包括经理在内的行政人员、后勤服务人员、客服人员、财务人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；办公费用、管理费公摊、固定资产折旧费用；社区文化活动费用以及经业主同意的其他费用；税金及利润。
看似成本不高的公共秩序的维护，在政府最高指导价中也达到了0.65元/平方米，占据23.2%的比例。当中的内容涉及公共秩序维护人员的工资、福利、保险、服装、加班等费用；公共秩序维护所需器材装备的费用；安全行政及物料消耗费用。
在政府指导价中的另外两块内容是保洁服务和绿化养护，最高限价分别为0.3元/平方米·月和0.15元/平方米·月。当中包含保洁和绿化人员的工资福利、物料消耗、环卫、保洁水电等费用。
实际案例
近七成作为人力支出
很多业主在交物业服务费时都习惯性地自问，这钱到底花到哪里了？通过相关渠道，南都记者获得了某物业服务有限公司在为天河某楼盘提供服务时的详细物管资料。这份资料中显示的物业服务支出构成包括了人员工资、行政办公费、公共水电费、环卫清洁费、保安费、公共设施日常维修保养费以及其他不确定费用支出共七大类。
通过对比可以发现，人员工资是物业服务费用的主要支出项目，占据总量的60%-70%左右。“人力成本支出占七成属于正常情况，这方面再怎么省也下不了六成。”该物业服务公司负责人称，最近几年物业公司的高层人员薪酬变动不大，但中低层员工收入出现了明显上升，一方面因为以前支付给非技术工种的人员工资基数偏低，另一方面随着劳动法等法律法规的落地和逐渐完善，物业公司在付给基层员工收入的同时，还要缴纳三金一险，造成了人力支出比例上的大幅上涨。
排在第二、三位的是公共日常维修保养费和环卫清洁费，前者包括房屋、公共照明系统、给排水设备系统、电梯、中央空调等支出，后者有购置清洁用具、支付垃圾费、清洁费。这两项支出约占物业费用的15%-20%和10%，与前几年相比增长了1%-3%左右，其原因与设施逐年老化等因素有关。
行政办公费、公共水电费、保安费、其他不确定费用支出等几项的比例相对较低，除了保卫系统设备日常维护、耗用电费及保卫工器具费用等构成的保安费达到5%左右，其余三项支出全部在3%以下。
实地调查
多样化物管模式共存
《物业服务收费参考标准》为广州市物业费收取规则摊了一块大饼，但家家有本难念的经，新政策如何与现行五花八门的物管模式融合，还得静候时间的考验。业界人士对此方面的担忧多过安心，因为广州物业服务行业还缺乏进一步的规范和标准，而物管成本构成跟社区规模、设计标准、建筑密度、容积率等多方面因素有关，很难进行明确和统一。
情况1 一个小区两种标准
记者在采访中发现，目前广州楼市物业服务费存在多种收费方式并存的现象。业主即便居住在同一个小区内，也可能要按照不同标准缴纳物业服务费，这在位于近郊的大型社区楼盘中体现得格外明显。例如从化居礼润园，项目中的公寓产品物业服务费1 .5元/平方米·月，而别墅就达到了3 .5元/平方米·月，花园部分还要按照占地面积另收0 .5元/平方米·月。位于白云区的某新盘也是如此，项目洋房和别墅单位的物业服务费分别为1 .9元/平方米·月和2 .6元/平方米·月，花园面积同样要加收0.5元/平方米·月。
居礼润园销售人员告诉记者，楼盘针对别墅和公寓产品采取了不同类型的服务模式，且前者的管理服务难度更大，加上带有温泉入户等公寓产品不具备的增值配置，物业支出的成本也相对更高，这种技术和成本上的区别，体现在业主的居住感受上，就是物业服务费的分档次、分类别支付。
情况2 同类住宅收费各异
如果说同一楼盘由于产品各异，物业服务费标准因而不同还容易理解的话，一些小区对于同类产品采取相异的收费标准则让人费解。如东方夏湾拿在售的巴哈马二期组团别墅产品的物业服务费为2.5元/平方米·月，花园不另外收费，而之前组团的物业服务费则为1 .9元/平方米·月，花园按照面积加收0 .5元/平方米·月。位于海珠区的某楼盘也是如此，该盘按照1.8元/平方米·月向新业主收取物业服务费，而之前购房的业主则只需要支付1.5元/平方米·月。
“同样的房子，差不多的面积，只是我们组团位置在西侧，人家在东侧，每个月平白无故就贵出三毛钱一方来。”该楼盘的业主王女士向记者表达了自己的不满，她曾向物管公司提出疑问，对方的解答是管理成本不同，但说到究竟“有何不同”则语焉不详。
情况3 分拆收取老城常见
虽然新出炉的《广州市物业服务收费参考标准》当中将保安等人力成本支出打包至政府指导价之中，但记者在采访中发现，不少楼盘仍然将其分开计算，于是便出现了业主每月要交物业服务费、公摊水电费、小区安保费等多项费用的情况。
这种分拆收费的情况在广州老城区表现得格外明显，尤其是有一定历史且前期安放设施落后的小区。以五羊新城东兴小区为例，这批上世纪80年代末建成的住宅是广州最早的一批商品房单位，其最初并没有安防设施，后来在部分楼栋门口装上铁门，形成独立院落，并派出专门的保安把守。于是当中的业主除了每个月缴纳0 .44元/平方米的管理费外，还要额外支出20元的保安执勤费。
情况4 打包捆绑统一缴费
广州楼市既有将物业费分拆得“鸡零狗碎”的楼盘，也有将所有“闲杂”支出打包捆绑在一起的项目，祈福新邨就是其中一例。该盘海晴居业主马女士告诉记者，自己所住单位之前每个月总共收取185元的物业费，公摊水电费和小区停车费等都包括在内，如今虽然改成了2.1元/平方米·月的标准，但同样不需要支付其他额外开支。“我家104平方米，按面积算之后每月要交200元多一点，比原来高了些，但还能接受，而且省心。”马女士说。
富力地产之前也在海珠项目富力银禧花园中尝试了3元/平方米·月的“全包价”，将小区保洁、安全管理等服务支出和公摊水电费等合在一起，在尝到甜头之后，如今已经逐步推广到其旗下其他楼盘之中。
网络调查
面对新指导价上限过八成网友喊“贵”
物业服务费政府指导价上限调整至2.8元/平方米·月，市民的反应是弹多于赞。黄金楼市本周与新浪乐居联合进行的网络问卷调查显示，63.9%的受访者认为新的指导价“太贵，超出承受能力”，17.6%认为“比较贵”。而选择“可以接受”和“能轻松负担”的比例合计只有18.5%.
新的标准出台之后，市民最担心的问题，便是一些原本物业费不高的小区将价格抬升至上限的2.8元/平方米·月。对此，指导价制定方物价局也坦承“有这个可能”，但表示开发商在售楼时也要考虑市场接受程度。
“我们小区原本要提价，我们业主据理力争，物业公司才将价格卡在了原来政府上限的1 .96元/平方米·月，现在指导价最高标准提高了，我们就失去了讲数的砝码。”光大花园业主说。
白云区某楼盘老总向记者明确，其负责的楼盘会在今年年底将物业服务费标准从原来的1.8元/平方米·月提升至2.3元/平方米·月，问其原因，对方回答：“业主永远觉得物业费太贵，管理处永远觉得物业费太便宜，这是不可调和的分歧。按照以前的标准，我们只能够配10个保安，不然就肯定亏钱，提了价之后可以增加人手，对于业主来说，实际上是件好事情。”