提要：五羊新城商铺被围蔽施工后，客流量下降。合富置业经纪邹先生介绍，在海珠区晓港湾一带新的一些旧楼，因穿衣戴帽工程，外立面得到翻新。满堂红经纪彭先生也表示，在整饰期间，商铺租赁受到的影响明显要大于买卖市场。

滨江西住宅楼穿衣带帽后，色彩明亮、造型漂亮。

五羊新城商铺被围蔽施工后，客流量下降。

穿衣戴帽

　　广州的“穿衣戴帽”工程动工已过半年，大部分临街旧楼已换上“新衣”，整装待发。记者近日调查发现，改头换面之后的旧楼“卖相”更好了，楼价也随之受到拉动。滨江西、江南大道、越秀区长寿路等路段的二手楼受此利好影响明显，楼价出现了2%-15%的涨幅，这些路段的背街物业楼价也水涨船高。但是，由于受益“穿衣戴帽”工程的二手楼多是临街物业，况且楼龄较老，又逢楼市调控，涨价后劲已是不足。

　　记者调查之住宅

　　黑皮楼棚架一拆 单价立涨三千

　　记者调查发现，由于广州二手楼从2009年到今年3月已逐步上升到一个高位，又逢楼市调控，因此旧楼“穿衣戴帽”工程近几个月内对广州二手楼交易没有太大的促进，但是受工程利好影响的物业价格略有上涨，涨幅基本在2%-15%之间。

　　涨价是主调

　　满堂红专业人士介绍，海珠区江南大道、江南西、滨江西等海珠中心路段的价格整体上涨约10%，每平方米升幅在1000元左右。整饰物业的低层单位放盘价有的已超过10000元/平方米，而部分9楼的顶层单位放盘价也已超过9000元/平方米。滨江西等路段，靠马路的物业价格直追小区内的物业，尤其是一些总价50万-60万元左右的物业，成交速度加快。

　　满堂红经纪梁小姐介绍，在她负责的海珠江南西一带，升价最明显的就是江南西的几栋“著名”的黑皮楼，早前在楼梯楼也动辄上万元一平方米的江南西，这几栋老楼外观已呈黑色，即使业主的放盘价只有7000元/平方米左右也无人愿意来看楼，然而整饰后，客户看楼的意愿明显增强，8楼单位的业主也立刻反价到10000元/平方米。

　　又如滨江西路，也有业主见到物业一拆棚架就立刻调高放盘价的现象。滨江东的靠马路物业一套65平方米的小两房，业主在穿衣戴帽期间的放盘价一直是10000元/平方米，棚架一拆，业主立刻把价格调高到12000元/平方米。不过，即使外立面翻新，买家仍会考虑楼龄结构和内部环境，总价超70万的楼梯楼成交仍较困难。

　　背街物业放盘价也水涨船高

　　尽管穿衣戴帽工程主要是面向朝马路的物业，小区内部的物业无法“享受”此待遇，但是由于临街物业价格出现上升，一些知名小区的物业虽然没有进行穿衣戴帽，但业主也大搭顺风车，跟着调高放盘价。

　　满堂红经纪刘先生举例说，像洪德路的凤安花园，业主最近则将放盘价从原来的9000元/平方米调高到了11000元/平方米左右，涨幅在两成左右。除了受升值为地铁物业的利好消息影响外，业主还表示“连马路边的黄皮楼都能卖到上万元一平方米，凤安的价格就可以放更高了。”据中介行的反馈，虽然价格较高，但凤安花园的小户型仍然很受欢迎，其中以50-60平方米的两房单元成交最畅旺。

　　“小区内部物业有自身的优势，例如噪音小，安静，可望小区花园等，这些都是望马路物业无法媲美的。”满堂红经纪梁小姐举例，海珠区江南西附近德胜岗的楼梯楼，即使是石米外墙或黄皮外观的小区内物业，业主放盘价仍在10000元/平方米左右，并不比临街改造过的物业价格低。

　　楼龄大，穿新衣也难涨价

　　尽管“穿衣戴帽”工程令不少业主受益，但是部分房半面楼体改造，却让买家不感冒，影响交易。满堂红经纪麦小姐告诉记者，“穿衣戴帽”工程在东华西、三角市一带对二手市场的带动不明显，“上个星期有买家想看三角市的楼梯楼，我带他过去，买家看到楼宇临街的外立面整饰一新，感觉很好。但当他走进楼梯口，发现朝里的那边没改造，一下就愣住。”

　　麦小姐说，一栋楼里外的反差造成更大的心理落差，让买家难以接受，外立面虽然很漂亮，但楼梯口墙面没粉刷，又堆积较多杂物，看楼的意愿一下就没了。这样的情况令农讲所板块二手楼成交“反映麻麻”，业主也不太敢随便反价，基本还是按市场行情放盘。

　　总体而言，在越秀、荔湾等老城区，穿衣戴帽工程对二手交投的促进作用不大。满堂红专业人士表示：“毕竟买家心里都清楚这仅是市政工程的作用，物业的大楼龄事实无法改变，因此成交价格也相对穿衣戴帽前整体变化不大。”

　　后市预测

　　楼价上攻动力已不足

　　尽管整饰工程令旧楼焕然一新，交易热度也有所上升，但总体而言，价格上涨的幅度却受到限制。原因有三：一是临街，噪音比较大；二是楼龄长；三是楼市调控下，成交受阻。

　　合富置业经纪邹先生介绍，在海珠区晓港湾一带新的一些旧楼，因穿衣戴帽工程，外立面得到翻新。因此5%左右的业主主动调升价格，如一套60平方米左右的房子，原来价格在50万元左右，业主现在把价格调到55万元。类似这种情况在整饰工程后较多，但真正成交的却不多。造成这种现象首先是因为整饰工程针对的主要是马路附近的楼宇，在市场上占的比重不大。其次，有意购买这些单位的买家多半是从价格出发，如果价格调升，这些路边楼就失去了价格优势，同样的价格，买家选择范围也变大了许多，很多买家在得知价格上涨后也会主动要求找一些不靠马路，在小区内没有整改的单位。

　　记者调查之商铺

　　租金暂降一成　外观改善租金将涨

　　相对大部分住宅因穿衣戴帽而获得利好，老城区临街商铺的租赁交易则受到“穿衣戴帽”工程较大影响，一些商铺门面被外围棚架遮挡，一些商铺则延误了内部装修，商铺的租金暂时普降一成左右。不过，待整饰结束后，临街商铺买卖、租赁的积极影响浮现。

　　临街商铺客流受限制租金降

　　据合富置业经纪王先生介绍，在惠福路一带，穿衣戴帽工程对该区商铺租赁尤其是一线街铺影响较大。这些商铺租赁在该区一直比较活跃，受很多投资者的青睐，但“穿衣戴帽”工程从今年3月份启动以来，使很多商铺门面被外围棚架遮挡，一线街铺的价值大打折扣。外立面的整改和道路的铺设，使人流也受到部分限制。客户们纷纷表示要待工程完工后再考虑租赁。这一带商铺以小型租客居多，占总体客户量的4-5成多求月租金在2万-3万元的街铺。

　　满堂红经纪彭先生也表示，在整饰期间，商铺租赁受到的影响明显要大于买卖市场。“其中一些二、三线路段受影响最大，例如在荔湾区西村一带的临街商铺，租金在200元/平方米/月。而在搭棚整饰期间，不少商铺租客都要求租金有10%-20%的降幅。另外，中山路在整饰期间也受到租客要求调低租金的影响。而上下九等商业街有足够的人流支撑，即使在穿衣戴帽期间，商铺也同样不受影响。”记者走访发现，在越秀区的五羊新城、天河区的天河南二路等地段，一些临街的小餐馆和小商铺原本客流量都不小，但整饰工程开始后，一些商铺已暂停营业，个别店铺甚至挂出“转让”的告示。

　　商铺买卖会考虑延期交铺

　　不过，商铺买卖受到的影响不明显，“由于商铺交易需时较长，买家都要多方观察，不会因为商铺暂时外立面装修而草率作定论，因而商铺买卖双方针对该项政府工程表现平淡，而作为中介，我们也极其关注穿衣戴帽可能为客户造成的不便，因此也早在双方签订协议时商定好延长交铺时间的问题等。”合富置业专业人士表示。

　　后市预测

　　肯定是个利好

　　据合富置业专业人士介绍，在老城区中，整饰工程针对的对象主要是旧式骑楼商铺，但这些物业所处的位置很多均列入红线清拆范围，如果有计划清拆，在交易过户时也会出现问题，如果现在政府愿意出资整饰，即证明暂无短期内清拆的担忧，因而这些旧城骑楼铺也能免去短期内清拆的风险，这对业主和投资者来说都是一个利好。另外，目前政府统一整饰，一定程度上免去了承租方装修的费用，对租客而言也有好处。

　　中介行专业人士预测，待整饰结束后，临街商铺买卖、租赁的积极影响将浮现，“由于物业外观状况改善，对于注重门面的商家而言，肯定是一个利好，相信到时候租金也会有所上调。”