提要：楼市新政出台已超过一百天，近日有部分需求较迫切的刚需买家，在观望一段时间后终于按捺不住出手入市。来自合富置业的统计数据显示，新政后首次置业者数量在连续两个月录得下跌后首度出现轻微回升的迹象，6月首次置业者购房量环比增加3.1%。

楼市新政出台已过百日，首次置业者需求触底回升

　　楼市新政出台已超过一百天，近日有部分需求较迫切的刚需买家，在观望一段时间后终于按捺不住出手入市。来自合富置业的统计数据显示，新政后首次置业者数量在连续两个月录得下跌后首度出现轻微回升的迹象，6月首次置业者购房量环比增加3.1%。

　　此轮调控政策中信贷的收紧对二手楼市影响较大，不仅抑制了投机/投资需求，改善型需求也受到波及，就连首次置业买家也持币观望。合富置业专业人士指出，首次置业者一直占据二手楼市成交的主力位置，无论是新政前还是新政后，首次置业者购房比例均占据总客源的五成多以上。因此，首次置业者入市积极性的高低在很大程度上能反映一段时间内楼市交投的活跃度。预期随着首次置业者入市积极性回升，可望支撑二手楼市交投走出低迷。

　　刚需买家开始入市

　　新政之后，广州二手楼市交投迅速陷入低迷，买家深度观望，降价预期较大，业主放盘价虽有所松动，但议价空间大多仅5%以内。在新政出台已过百日之际，买家心态出现了一定程度分化：部分买家继续持币观望，有较强的抄底心理；部分买家则对后市看不清，普遍有“再等等”的谨慎心态；部分需求较迫切的刚需买家，在观望一段时间后，未见楼价有大幅松动，终于按捺不住出手入市。种种迹象显示，买家的心态已经由观望政策慢慢过渡到消化政策的阶段。

　　合富置业对由其促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4-6月广州总体二手住宅成交均价在11500-12000元/平方米之间窄幅波动，成交量在6月止跌回稳。据合富标准指数分析，剔除了物业内部结构特征对价格产生的影响而使之在同质可比的情况下，以新政为时间结点，广州二手楼价已从最高点位1279点(4月上半月)回调了1.3%。结合楼市交投低迷的表现，预计宏调政策将持续影响市场，广州二手楼价高位调整、略微下行的市场格局将形成。此前部分看跌的买家所预期的楼价大幅下挫情况并未出现。

　　成交比重显著提高

　　4、5、6月的成交主要还是来自刚性自住需求， 6月首次置业购房者比例已回升到60.3%，从已掌握到的数据来看，7月刚性自住需求的释放势头持续。合富置业专业人士分析，占据市场成交主力的刚需首次置业者购买力相对有限，中小户型的中低价房源成为首选。来自合富置业的成交数据显示，6月广州总体二手房市场面积在60-90平方米之间的中小户型物业成交比重，由5月的37%上升到45%。7月中小户型二手房热销的情况持续，而部分市中心区域中小户型物业盘源紧俏的情况也开始出现。

　　合富置业专业人士分析，广州二手楼市历来平稳，二手楼价下跌幅度较为有限，占据市场交投主力的首次置业购房者入市积极性回升将有助二手市场尽快走出低迷。但是，鉴于首次置业者购买力相对有限，大多依赖房贷来实现购房计划，因此信贷政策的走向仍是首次置业者决定是否入市的重要因素之一。现时，已有部分首付不足的置业者降低面积要求，改为购买面积较小的单位。合富置业专业人士同时表示，随着投机/投资需求被抑制，首次置业人士购买到中小户型笋盘的机会相应也会大大增加。